港龙赴港IPO，能否更上层楼？

据港交所10月22日披露，港龙中国地产集团有限公司（下文简称“港龙地产”）向港交所递交主板上市申请，华高和升担任其独家保荐人。10月23日，港龙地产公布了赴港上市IPO招股书。

港龙地产近年来收益飞增，但同时也伴随着成本升高、负债率高等问题，因此，能否成功上市并实现后续的转型发展还要看其未来的发展战略。

据企查查信息显示，江苏港龙地产集团有限公司是港龙地产集团的间接全资附属公司。法人代表和董事长均为吕永怀，公司于2007年8月13日在常州成立，主要业务范围在江浙沪地区，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。港龙地产目前还是一家典型小房企，公司于2018年才进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多个主要城市。

营收加速增长，成本负债高升

港龙地产发展迅速，短短一年内，其溢利及全面收益总额就实现了超九倍的增长，自2017年的3280万元大幅增加了911%，2018年收益总额达到3.32亿元。

这些收益主要来自其主营业务收入，即开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业。2016至2018年港龙地产的物业开发及销售收益为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元，三年间的复合年增长率为87.5%。公司收入一直处于增长状态，增速及增量都较大。2016年至2018年其经营利润分别为0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元，2016年至2018年间的复合年增长率为146.6%。

港龙地产公司收益以住宅销售为主，2016至2018年，公司住宅销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元，分别占收益总额77.5%、71.8%、92.0 %；2019年上半年公司住宅销售收入为5.74亿元，占收益总额的97.1%。住宅销售收益占总收益比重有一定的上涨趋势。

值得注意的是，港龙地产2018年收入暴涨的同时，多项成本数据也大幅增加，其中一般及行政开支自2017年的2990万元增加至2018年的9010万元，增长了201.6%；销售及营销开支自2017年的1830万元增加至2018年的6100万元，增长了234.0%。高涨的成本靠原有的资金恐怕很难支撑。

资产负债率方面，港龙地产2016年的资产负债率为17.0%,截至2019年上半年已达153.9%，较2016年飙升近8倍，负债总额已增加至116.62亿元。在高负债情况下，港龙地产存在流动性压力，2019上半年流动比率为1.1。

截至今年8月31日，该公司未偿还借款总额为19.39亿元，而该公司现金及现金等价物为10.78亿元。如此高额的负债，在未来如何偿还也是港龙地产面对的一大问题。

伴随高负债而来的是，在这三年多的时间里港龙地产借款加权平均利率大涨至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月底，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%，短期偿债压力大增。迅速升高的负债数字，以及紧张的现金流情况，让企业的发展岌岌可危。在这种情况下，上市无疑就变成了最便捷的选择。

由于国内中小房企融资环境较为困难，这也是港龙地产选择在港上市的原因之一。在之前由于银行借款收紧，港龙地产已经无法通过银行满足其自身资金需求，因此选择了信托机构借款及向股东借款，而这两种方式虽然可以较快的拿到资金，但其融资成本增加的不止一点。

赴港上市可否缓解危机，取决于其后续发展规划

港龙的高负债率及高成本数据显示，港龙地产在未来将面临很大的资金危机。

与大房企能够多业态盈利、多渠道融资不同的是，对于选择较少的小房企而言，通过上市能获得更多资本，从而进行更快速的扩张，最终在普遍资金短缺的小房企群体中拉开差距。

一位业内人士表示，对于小房企而言其实并不存在什么上市窗口期。“对于小房企来说，能上市就一定会上市，因为他需要上市带来的这笔融资，以及上市后带来的资本利好。”

另外，港龙地产还存在着土储集中度高的问题。截至今年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，其中有54个项目位于长三角地区，土地储备高度集中。目前港龙收益主要来自其中4城的9个开发物业的销售，其他项目尚未实现营收，在未来可能仍需要持续投入资金。

针对港龙地产目前存在的问题，《商业观察》采访了财经评论员严跃进。他表示，中小型企业香港上市，会有更多的融资机会，摆脱小房企的角色,利于进一步战略扩张。目前在香港上市的房企物业比较多，得益于香港市场的政策放宽，虽然目前的资本市场表现不太好，但上市也是一个较好的选择。中小房企通过上市缓解行业压力，否则很难实现战略扩张，与此同时要做好经营业绩，否则也会出现很多问题。

而就港龙地产为上市做的准备、上市后的地产区域规划及之后是否有扩张及其他业务计划等问题，《商业观察》向港龙地产方面发出了采访函，截至发稿日，尚未收到回复。

港龙地产的上市愿景固然美好，但今日的地产江湖，已告别企业草莽生长的岁月，企业面临的各方考验也更为艰巨。对于排在资本市场大门之前的小房企来说，能否让上市变为公司治理、内部管控发生根本变革的推动力，或许比融资本身更为重要。因为，许多上市房企倒下的故事已经证明，上市一跃，并不是真正的“生死之门”。