实用的政策，为宁波二手房交易新政点赞！

昨天，宁波出台的二手房新政策迅速引起了市民的热烈讨论，这份由宁波住房和城乡建设局、人民银行宁波中心支行、宁波银保监、宁波住房公积金管理委员会办公室联合制定的新政，《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》发布，将从2019年11月15日实施。

新政实施后，二手房的交易流程将是这样的：合同网签——银行对买方的按揭贷款申请进行预审——买卖双方在银行办理二手房交易资金监管——房管部门对合同进行网签备案——买卖双方去办过户、交税——银行放款——交房

这个交易流程最大的变化是按揭贷款的审批提前了，先审批再过户。

通过此新政能解决以往出现的三个不良问题：

第一：按揭的审批提前了，卖家就不用担心买家因不能通过银行按揭审批而拿不到尾款或者需要等很长时间才能拿到尾款，而尾款则是大头，基本占到全房款的70%左右。过去实施的流程是先过户才能去办按揭，这个流程最大的风险在于：过户办完了，房子在法律意义上已经不是卖家的了，而买家的按揭确迟迟办不下来，这是卖家最担心的，到那个时候卖家要想拿回房子，就得法院裁决了。太复杂，太闹心！

第二：实施二手房交易资金监管后，买卖双方的资金风险可以得到有效避免。相对于以前的二手房交流流程，对于买家而言，最大的风险在于：办过户之前，买家把定金、首付款、甚至替卖家还的按揭款都给了，确存在卖家由于有其它债务，房子过户前可能被法院查封的风险，最后拿不到房子。然后又要打官司，太闹心！

第三：杜绝“阴阳合同”、“偷漏税”的现象，因为贷款审批前移的制度要求以网签合同为银行贷款审批依据，网签备案价、申请按揭报批的成交价、纳税申报价格这三者要一致，有助于防止偷税漏税与骗贷款的现象。

目前二手房交易市场中还有一个有风险的现象：买方替卖方还按揭垫付的资金，由于有些卖家未还的按揭金额较大，需要拿买家的首付款去归还按揭款（因为按揭还完了才能去过户），这种行为实质上相当于私下借款，买方特别要注意这个风险！希望相关部门能就这笔资金的安全性进行探讨、协商，制定出合理的政策规定。

二手房交易，买家还需要特别注意以下细节：

1：查看阳光的照射程度，特别是高层，要在早上10点前或者下午3点后去观察太阳的照射角度。

2：观察外墙容易漏水的地方，观察阳台、飘窗、窗户、空调口等地方是否漏水，特别是顶层更容易发生这样的现象。

3：观察室内容易漏水的地方，观察卫生间、厨房的顶部是否有漏水的现象。

4：多方打听房屋是否有其它不良的因素。

5：寻找一家靠谱的中介（规模大、时间久、市场口碑好），协助二手房交易。

（以上观点仅供参考，限于交流之用！）