楼市“买不起卖不掉”僵局，怎么破？

我国房地产经过了20多年的发展，买涨不买跌已经成为了广大购房者心中的一把标尺，每当房价上涨时，众人冲向房地产市场开始抢房活动，每当房价下跌或者平稳不涨时，理论上是最好的买房时机，反而众人对买房不屑一顾。

在过去的几十年里，房地产市场快速发展，房价水涨船高，买房热也与之相伴，以前我们经常见到“万人抢房、日光盘”等热闹的买房景象，因为房价上涨期，购房者的内心是烦躁的，总在担心房价还会再次上涨、担心现在不买房以后买不到房子。房地产开发商和房地产中介也正是借助于这种购房心理，制造出了不少虚假氛围，例如聘请房托儿来凑数，混在购房者其中，充当购房者，在一片抢房热闹之中，开发商合不拢嘴、买到房的人也合不拢嘴，看似双赢局面的背后，是一种幕后操作。

单单是房价上涨，其实并不是大问题，关键问题是对房价的心理预期产生上涨，当更多人认为房价会上涨时，肯定会继续买房，于是会再次拉高房价水平，这是任何人都不希望看到的。所以根据住建部的调控要求，在2019年及其以后，稳地价、稳房价、稳预期成为了三大目标，稳预期就是指平稳人们对房价的涨跌预期。当下，房市陷入“买不起卖不掉”的僵局，怎么破？国家智囊“3字”犀利直言。

一、当下楼市，房价进一步趋稳，但是想买房的人买不起，想卖房子的人卖不掉。

在2016年以前，房地产市场是相当疯狂的，随着房住不炒的一声令下，人们开始变得冷静，开始理性思考买房问题，这么人云亦云地追着买房，真的是明智之举吗？不仅是购房者开始反思这个问题，开发商和房地产中介也非常疑惑不解，以前房子那么好销售，为啥现在房子这么难卖？其实，这是2种矛盾的心理在作怪：

第一、作为房地产出售者的开发商、房地产中介和房东们。纵然是在房价下跌期，它们也不愿意降价出售房子，人人都想着高价售房。但是在房价平稳期，购房者变得越来越理性、越来越冷静，不挑选出最便宜的房子，它们不出手购买。故而造成了当下房地产市场中“卖不掉”的现象。

第二、既然不降价就卖不掉房子，那么适当降价划算吗？站在售房者的角度而言，肯定是相当不划算的，在我国房地产发展的20多年里，从来就没有见到过房价下跌的情况、更不存在房价下跌的时机，最多也就是持续几年的房价平稳。所以如果降价出售，对于房屋出售者而言，或许是一种非常亏本的做法，显得极为不明智。总结为一句话“就算是房子卖不掉，横盘，也不可能降价出售。”

一方面是开发商和房地产中介房子卖不掉，另一方面则是购房者想要购房却买不起。从2018年开始，我国房地产市场开启了新一轮的平稳周期，从沿海的厦门开始，房价微跌，进而发展到内地各大城市，进入2019年各大城市房价在短暂的“小阳春”之后，各大城市房价再次陷入平稳态势。既然是房价平稳期，为啥购房者仍然买不起房子呢？主要源于如下两点：

第一、房价平稳期，购房者预期有所变化，总希望买到价格更低的房子，以至于买不到房。主要源于信息来源不真实，我国房地产自诞生之日起，就一路高歌猛进，始终没有丝毫下跌的迹象，这是人们一贯的看法，纵然是在房价下跌期，人们依然对楼市抱有极大信心。

不过购房者得到的信息则往往不是这样，楼市平稳在购房者的心目中等同于“下跌”，房价微降在购房者的心目中表现为“大降”。所以，在房价平稳期，购房者走向房地产市场时，预期房价水平肯定是大大低于显示市场房价水平的，本来市场房价是10000元/平米，那么购房者预期基本在8000元至10000元/平米之间。买卖双方的这种价格差就足以让购房者买不到房子。

第二、纵然是在房价平稳期或者下跌期，购房成本依然不减。现在的房价水平已经很高了，一线城市房价收入比普遍超过10，二线城市房价收入比普遍超过7，根据一般国际水平来看，房价收入比维持在7左右最为合理。纵然在持续加码的调控政策下，不少城市的房价依然维持平稳上涨态势，所以我们并不能仅仅看到个别城市房价下跌就认为整体房价下跌了。

至今为止，刚需购房成本依然不减，一方面是高房价持续存在，另一方面是调控影响下，购房成本增高，例如首付款比例调高了，原来只需要25%首付款比例的，现在需要至少30%以上的比例，还有按揭贷款利率调高，原来基准利率4.9%，现在新利率机制下变为5.66%，一个利率点的变动，可能影响购房总支出好几万元。所以说，房价下跌期，仍然有相当部分人买不起房子。

二、面对这种楼市僵局，国家智囊给建议，“3个字”就可解决，一针见血。

房地产市场买不起卖不掉有解决办法吗？当然有，国家智囊之一、住建部原副部长仇保兴曾表示，当下我国的住房空置率实在是太高了，例如北京的住房空置竟然达到了20%以上，北上广深基本上都有较高的住房空置。而国际上一般的住房空置率也仅仅在5%左右，所以老专家直言不讳，给出了犀利的解决建议征收“空置税”。

空置税真的能解决当下楼市买不起房子、卖不掉房子的问题吗？业内人士普遍认为，这是最为直接、也是立竿见影的房地产调控方式。房屋空置要收税，那么持有多套房的人肯定不愿意继续把房子空置在那里的，要么选择快点出租出去，要么选择快点出售掉，以免被征收税，所以从这一点来说，可以增加市场上的住房供给量，从供需关系层面影响房价变化，如果供给大于需求，则很可能房价会出现略微降低的现象，进而让刚需们都买得起房子。