如何打造一个年销售额百亿的超级大盘？

近日，克而瑞发布《2019年中国房地产企业项目销售TOP100》排行榜，绿地海湾以全年100亿元的销售额冲入榜单前十，位列第10位。

绿地海湾榜单排名表现

而在《2019年度大浙江项目TOP10》(统计时间为2019.1.1-2019.12.25)中，绿地海湾成为双冠王，以92.86亿元的销售额拿下金额榜榜首，以71.43万平米的销售面积位列面积榜第一位。

尤其是在金额榜中，改善类项目占据大半壁江山，绿地海湾却成为少数上榜的流量型项目之一，更是榜单中唯一体量近400万平米的超级大盘。

年销售额达百亿，一年卖出超7000套房源，如何才能打造这样一个热销的超级大盘？对于房企来说，需要具备哪些能力？本文以绿地海湾项目为例，进行深入分析。

1st

拿对土地，往往是项目成功的关键，也尤其考验房企的择址眼光。

绿地海湾项目之所以热销，地段优势突出是很重要的原因。其地段价值可从三大维度进行解析。

一个月前印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》明确指出：到2025年，长三角一体化发展将取得实质性进展，在科创产业、基础设施、生态环境、公共服务等领域基本实现一体化发展；到2035年，长三角一体化发展达到较高水平，成为最具影响力和带动力的强劲活跃增长极。

这样明确的表述，预示着在接下来的发展中，长三角各城市将实现各种资源要素（包括人流、物流、信息流、资金流等）的无障碍自由流动以及地区间的全方位开放合作。

可见，长三角作为国家区域战略的高地，身处其中的海湾项目无疑抢占了发展红利。

去年（2019年）7月，宁波杭州湾新区扩容更名为前湾新区，作为宁波推进长三角区域一体化发展的标志性战略大平台，伴随面积翻倍扩张而来的，还有高量级的资源。在原本的高标准规划下，发展格局进行全面升级，兼具地理、交通、产业等多重优势。

◆地理优势：从自然区位来说，前湾新区不仅地处我国东部沿海开放带和长江经济带的战略交会区，更是宁波接轨上海、融入长三角的门户；从地形地势来说，前湾新区位处萧绍甬平原，拥有可连片开发的土地，这为区域进一步发展提供了坚实的基础；此外，对外面向太平洋，毗邻上海港和舟山港，拥有一定航运优势。

图片来源：宁波市自然资源和规划局

◆交通优势：在扩容更名5个月后，《宁波前湾新区发展规划》发布，提出从铁路、公路、航空等维度，构建对外大通畅、对内大循环的现代综合交通体系（如下图）。

前湾新区主要交通规划列表

整理制作：克而瑞浙江区域

随着交通网络的打通，不仅实现宁波与余姚、慈溪的快速连接，同时实现半小时到达宁波、杭州和上海，2小时通达长三角省会城市，各城市间联动发展的效应增强。

◆产业优势：产业发展在《宁波前湾新区发展规划》当中也做了明确，到2035年宁波前湾新区将基本建成世界级先进制造业基地、沪浙高水平合作引领区和杭州湾产城融合发展未来之城。

而扩容前的宁波杭州湾新区作为前湾新区最重要的组成部分，对整个区域的推动作用至关重要。

宁波杭州湾新区主要经济指标变化情况

数据来源：杭州湾新区政府工作报告

如上图所示，宁波杭州湾新区的地区生产总值和工业总产值均呈现连续上涨态势。

从海涂荒滩到产业新城不过十年时间，宁波杭州湾新区的地区生产总值已经接近慈溪的1/3水平，同比14.5%的增速高于宁波甚至杭州各区县的增长水平，是全省增速的两倍多，成为浙江省发展速度最快、发展潜力最大的地区之一。

工业总产值也连年上涨，目前，区域已经形成汽车、新材料、智能家电、生命健康等战略性产业集群，既有上海大众、吉利汽车这类知名汽车企业入驻，也有包括美国伟世通、意大利菲仕、方太等大企业和国际资本进驻。

此外，旅游、电子商务也活跃发展。2018年全年接待游客553万人次，完成电商销售43.9亿元，涨幅均超13%。

此次扩容更名，则是站在更高的战略立意下，对宁波杭州湾新区发展按下的一次快进键。

所谓的核心，要从两方面来理解。绿地海湾项目处在核心发展区域的核心启动区块。

其一，项目所在的滨海新城是前湾新区的发展核心。整个新城预计3年项目总投资不少于 500 亿元，6 年不少于 800 亿元，定位为沪甬合作的新阵地、产城深度融合的示范区以及宁波北翼国际化的新地标。

图片来源：宁波市自然资源和规划局

其二，在滨海新城78平方公里的面积中，规划了12.8平方公里的先行启动区块，可容纳20万常驻人口。

整个启动区采用“组团式+生态廊道”的新城开发模式，布局三个主题小镇（900亩创智小镇+1800亩医养小镇+580亩文化小镇）、三个主题湖（270亩梦之湖+1000亩中心湖+250亩港湾湖）、三个主题森林（390亩雕塑森林+340亩露营森林+220亩迷踪森林），形成“3+3+3”特色组团，规划建设企业总部、研发中心、文化公园、商业综合体、高端居住、文化娱乐等设施。

而绿地海湾就处在启动区块的核心位置，可以说占据了区域发展的先机。不论是自带还是周边配备，海湾项目有着包括医疗、教育、商业等在内的齐全配套（如下图）。

绿地海湾主要配套列表

整理制作：克而瑞浙江区域

综上，2017年绿地拿下海湾项目之后，区域不论是从战略层面还是规划层面亦或是开发建设层面，都迎来了质的飞跃。前瞻性布局下，进入一个处于建设初期的区域，绿地始终抱着长远发展的眼光，进入即拿大盘，并且进入即选择新区的中心区，这样的策略不仅给了项目相对较大的操作空间，同时绿地也拥有了先发优势和话语权优势。

2nd

房地产行业内，普遍认为如果地没有拿对，产品打造能力出众，也能造就项目的成功。所以产品的开发打造能力也至关重要，尤其是面对绿地海湾这样的超级大盘，对房企各方面的考验更大。

对于绿地来说，有着打造超级大盘的天然优势。

成立于1992年的绿地，经过27年的发展，目前已位列世界 500 强企业排名的第202位，在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展”的多元经营格局。

房地产主业中，绿地形成了超高层、城市综合体、住宅和产业地产等多种功能性的产品分类， 其中，超高层的地标打造对房企的管理水平、技术水平等都有着严要求，而绿地建成和在建的超高层建筑达23幢，4幢高度位列世界排名前十，包括武汉绿地中心、大连绿地中心等。

多元化发展上，绿地设立下属公司专攻产业细分领域。旗下的绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团和绿地城建集团，分别涉足发展酒店运营、金融资产管理、地铁投资、建筑等等产业。

“一业特强、多元并举”的多元产业发展下，绿地可以打通嫁接各产业板块的资源，充分开展超大盘运作。

作为一个400万平米的超级大盘，产城融合是海湾项目最大的特点，复合了居住、休闲、度假、康养、创业等在内的丰富功能，规划有特色产业小镇、超高层办公、设计师酒店群、风情商业街区、国际学校等建筑群和配套。

要实现这样一个产城融合的项目规划，不仅仅需要企业自身的多元化产业及资源积累，更需要企业执行的决心和能力。

早在2017年进驻时，绿地就与宁波杭州湾新区管委会签订了500亿元的战略合作框架协议，2019年1月，投资金额再度追加250亿元。绿地以城市运营商的身份，持续参与新区建设，实现与新区共生长的同时，导入的资源也不断落地。

一方面，大量多元产业进驻。在海湾这个大盘中，绿地投资开发建设了一期创智小镇和二期医养小镇，引入了以中国工业设计研究院、热浪集团、绿地科创AI产业园为首的科技产业及以远创医疗集团、求是医疗集团、国际抗衰老中心、以岭药业、少林药局为主的医养产业（以上企业均已达成初步合作意向）。两个月前，三期的绿地时尚产业园开工，有初步进驻意向的企业包括上海美院、东华大学国际时尚创意学院。通过差异化产业的导入，进一步升级产城融合；

另一方面，投入大量基础建设。除打造项目外，绿地还参与到整个滨海新城的建设中，包括政府大楼、学校、公园的建设，甚至地下管道都有参与建造。根据不完全统计，绿地已经开发建设了31条道路、3处森林、2片湖泊、1处双创大厦。

打造海湾这样的超级大盘，不仅要提供更优质的生活居住方式，还有满足区域多元化的发展需求。而绿地创建的“投资+基建+产业+新城”的综合建投模式，可以全面参与城市规划设计、基础设施建设、公共服务设施配套、产业导入和地产开发等领域。

3rd

正是源于对城市发展的趋势把握、对产业高地的前瞻布局以及对开发模式的创新实践，构筑了海湾项目独特的竞争优势。而在超级大盘的定位下，具体到产品层面，绿地也做了诸多创新设计和细节考量。

在出行方面，考虑到海湾组团式的布局，涵盖住宅组团、商务办公、商业配套、产业基地等，项目设计了有轨电车贯穿项目内部路网，为公共出行提供便利；

在商业规划上，合理布局三大商业街区，商业街区的500米半径内，可覆盖大部分的居住人群，提供方便的购物场景体验；

在业态设计上，结合地块实际情况，规划有高层、洋房、联排、双拼及特色商业街、商办楼等多种产品业态，并且配以多个丰富的户型，满足不同居住人群及商办人士的需求。

所以，不仅仅是2019年，从2017年9月首开入市开始，海湾项目就一直处于热销状态，至今不过两年半时间，已销售超14000套房源。销售均价从最初的9500元/平米变化为目前的13200元/平米，增长38.9%。

绿地海湾开盘以来均价变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

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而打造一个持续热销的超级大盘范例的同时，绿地乘势长三角一体化发展国家战略，前瞻洞察湾区建设呈现及预期，高度占位，整合资源不断深耕区域。

上文提到其2019年年初追加的250亿元扩大再投资项目，目前已经全面落地，2019年新增近350万平米土地。

投资范围进一步扩大，不仅涵盖核心发展区滨海新城，还布局南部新城、南洋小城，将重点打造滨海新城综合项目和南部新城文化创意小镇等重大项目，并且与多家开发商合作，实现优势互补。

绿地在前湾新区的布局

抢占2020年的浙江市场，捕捉萧绍甬平原和杭州湾一带的发展机会是有效路径之一。而绿地前有海湾的成功案例，后又有规模化的布局，无疑将走在前面。