2020年，楼市会出现“打折潮”还是“抢房潮”？

1月份刚刚过完，今年的房地产市场，从一开始就让人有点“不安”。

客观来说，目前楼市的政策面还是符合市场预期，稳中略带一些“宽松”。比如年初央行降准释放8000亿资金，随后的公开市场操作又释放了1.3万亿资金。包括加入宽松行列的城市也越来越多，诸如放宽购房门槛、买房送补贴等措施。

但是，谁都没料到，1月下旬开始，楼市风云突变。

从今年春节假期期间（1月24日-30日）的时间段来看，较去年春节假期（2月4日-2月10日）下降61%，今年杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙有10个城市春节假期期间零成交。

此外，在1月份，18个城市新增带看量环比下降40.8%，新增客源量环比下降44.7%，新增房源环比下降48.5%。

有一点大家都心知肚明，最近一段时间，“零成交”绝非是这十几个城市的“孤例”，而是所有城市房地产市场的表现。

虽然不知道事件何时会结束，现在2月刚刚开始，我们不妨展望全年：2020年起，楼市会出现“打折潮”还是“抢房潮”？

笔者认为，要从以下两个方面来分析。

1，本次事件影响是短期的，“打折”还是“抢房”，应该区分“时间段”。

虽然现在大家都是大门不出二门不迈，但是，工厂复工、返程上班、学校开学、工地施工都是刚性需求。

在元宵节之后，只要做好管控措施，各行各业都会步入正常的状态，房地产也是如此。

饭店要营业，工厂要复工，农民工要养家，刚需要攒钱，有房族要还贷，成年人的世界里没有“容易”二字，彼时经济活动包括房地产的施工、销售，也都会逐步恢复正常。

只不过，对于房地产来说，因为牵扯到上下游的产业链过多，想恢复到巅峰的施工状态，可能要等到4-5月份了，因此，在上半年，因为人气不足，楼市的主基调可能就是“打折潮”，到了下半年，行业完全恢复常态之后，部分“限价盘”出现抢房状态，也很正常。

2，要看不同城市的具体情况。

有份土地出让金收入数据，大家可以参考一下。

2019年全年40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元,同比增长18.6%。其中，杭州、上海、广州、北京和南京五个城市土地出让金排名位居前五位，这5个城市的土地出让金总额合计超过9400亿元。

但是，从克而瑞发布的300城土地数据来看，截止2019年11月底，成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。

大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率已经跌至10%以下的低位，三四线城市的市场热度更是持续回落，土地市场进一步转冷。

这种“大城市受欢迎”，“小城市备受冷落”的格局，在今年同样会得到延续，三线以下城市的楼盘，打折的特价房会增多，而一二线城市的刚需盘，依然很抢手。

那么，对购房者来说，应该“捡漏买房”还是“观望卖房”？

笔者认为，关键看个人需求，是否符合“自住”这个准则。

第一，假如你目前一套房子都没有，手里也有些备用的积蓄，并且一直在看房子，也准备在2020年买房，那么，今年房价下跌幅度比较大的城市和楼盘，可以择机进行关注，“捡漏买房”当然没问题，因为你没有太多时间等房价大跌了。

第二，假如你已经拥有两套以上房子，趁今年的机会，“观望卖房”才是最佳选择，尤其是三线以下城市的有房族，通过最近的事件，应该能看透很多东西，房子再多又如何？在健康面前，中小城市的房子既不能带来升值预期，又无法带来任何安全感，卖房子当然是必要的。

其实，今年房地产的局面，并不是单单因为这次突发事件造成的，而是早有伏笔埋下，马云、曹德旺也早“料到了”。

在前段时间，马云在一场活动中谈到：一天接到5个电话都是借钱的，一周内有10个要卖楼的。

以前马云曾说过房子会像“大葱”价格，很多人嗤之以鼻，实际上马云有大数据在手，说话当然是有凭有据。

反过来说，为什么马云说10个朋友都要卖楼？因为他认识的朋友，肯定不是卖一两套房子那么简单，很有可能是开发商。

从侧面也说明了一个现实：房地产日子确实不好过，2020年“稳中有降”将是大势所趋，即便不发生最近这些事，也是一样的路径。

曹德旺在去年也曾预测：削减不应该的、虚假的投资，不搞那么多的房地产，大批的劳动力就剩下来了。

看今年房地产市场的表现，房企融资变少了，一月份房地产销售额比往年跌了10%，几百亿的销售额说没就没了，往好的方面看，其实就是在“削减不应该的、虚假的投资”。

楼市是涨是跌，应该买房还是卖房，经济学家任泽平给出了答案：长期看人口，中期看供需，短期看金融。

这3条“铁律”，可以看做是2020年楼市的风向标，也可以作为买卖房产的标准。

如果你所在的城市人口常年流入，中期的土地供需是“失衡”的，即人口多，待开发建设土地少，而短期恰恰又有了“降利率”、“低首付”之类的政策，那房价上涨的动力自然会比较足，出手买房也是顺理成章的事。

反过来说，如果你所在的区域人口常年是净流出的，就像东北、西北很多小县城一样，城区里到处都是在建的房子，却没多少有意向、有能力的购房者，当地房地产市场也肯定会“凉凉”。