温州市场供应节奏加快 50个项目开盘抢客

　　近期国家政策频出，“金融16条”助力楼市平稳发展，温州楼市供应节奏加快。据温州市房管局开盘信息显示，11月初至今，我市诸多开发商为了年度业绩指标，加大开盘频率，多项目加推，一个半月开盘超过50次，入市房源非常丰富，不仅有住宅楼盘，还有商铺、写字楼、市场和车位等，增加购房者选择余地。

　　50个项目开盘抢客

　　今年全国楼市下行，前10个月，全国商品房销售面积同比下降22.3%，去化面积下降26.1%，温州楼市也不例外。据温州市住建局商品房网上销售管理系统数据显示：今年前11个月，我市商品房供应总量675.5万㎡，总成交70619套，同比下降24.7%，其中，市区成交36211套。今年开盘次数最多的区域是鹿城区，共计开盘62次，预售房源总面积122.34万㎡，仅为去年同期供应量的8成，加上库存房源和尾盘的去化量，共计成交22298套，可喜的是，库存房源去化量超过3000套。

　　近期我市部分开发商推盘提速。11月至今，全市共有50个项目领取预售证，开盘时促销打折此起彼伏，送车位、送装修等，楼市去化分流显现，高性价比楼盘受关注，郊县个别项目，开盘当月成交备案套数还是个位数。

　　新盘、老盘加快入市节奏。上月，我市有32个项目开盘，共计8000余套房源上市，去化3199套，去化率不足4成。温州市区上月共有12个项目开盘，鹿城区成交量最多，共计成交476套，成交总面积4.3万㎡，去化率25.6%，降至今年最低点，高价项目去化较慢，如江和名邸开盘两个多月了，成交备案不足40套；天云园(四期)开盘1个月，至今备案9套。瓯海有两个项目开盘，加上库存去化量，共计成交254套，去化率36.3%。

　　今年温州城东楼市交易量明显回落。龙湾楼市至今开盘23次，开盘次数和房源供应总量，均高于瓯海区，成交量却只有瓯海区的2/3。上月，龙湾只有博科园一个项目开盘，该项目前四期去化佳，成交备案量超600套。五期开盘提供234套住宅房源，预售单价22500元/㎡。浙南产业集聚区、海经区，这两地上月各有一个住宅项目开盘，分别成交53套和120套。洞头区新盘上月呈零供应，洞头文汇雅苑12月1日开盘，提供36个商铺让购房者和投资人选择。

　　通过成交数据发现，温州滨江商务区、海经区、浙南科技城和瓯海中心区等地，新老项目竞相上市，开盘去化成为老大难。当下开盘项目集中，产品同质化严重，出现“贴身肉搏”抢客现象。21世纪不动产温州研究中心潘益建建言开发商，多在产品差异上、市场错位上做文章，加大配套建设，丰富小区社区生活。

　　　郊县项目分流明显

　　今年前11个月，温州郊县区域商品房共计成交3.44万套，同比去年少交易1.9万套，永嘉、泰顺等地的交易量拖了后腿。郊县开盘供应量最多的是乐清市，共计开盘49次，共计成交8822套；平阳县开盘44次，成交7160套；瑞安市开盘20次，成交4093套；苍南县开盘22次，成交4056套；龙港市开盘24次，成交3655套；永嘉县开盘22次，成交3373套；泰顺县开盘17次，成交1782套；文成县开盘16次，成交1467套。

　　上月，温州郊县区域，瑞安市、平阳县和苍南县，三地均有4个项目开盘，在价格与户型的双重吸引之下，成交去化效果最好的是瑞安市，成交455套，去化率达6成。平阳县和苍南县，分别成交284套和226套。龙港市、永嘉县，各有两个项目开盘，分别成交258套和188套。

　　泰顺县上月共有3个项目开盘，共计成交145套；文成春风燕庐首次开盘，提供204套住宅房源让购房者选择，预售单价10949元/㎡。一批代表项目开盘后，取得可喜业绩，如乐清望潮上品华庭（二期），成交49套，平阳栖月湖轩成交26套，泰顺北辰铭筑(六期)成交18套，瑞安观棠美园(三期)成交10套。瑞安云澜湾、平阳福瑞家园、苍南悦海云栖花园、泰顺贝号苑(二期)等项目，开盘当月网签不足10套。

　　　扎堆上市，谁是王者？

　　大牌商家继续加大开盘力度，本月至今全市共有18个项目领取预售证，开盘最多的是鹿城区，半个月有5个项目开盘6次；其次是平阳县，开盘3次；瓯海区、乐清市、龙港市开盘两次；洞头区、瑞安市、苍南县、泰顺县等地，各有1个项目开盘。

　　年前开盘大战打响，开发商各显神通，开盘项目亮点不少。记者调查显示，12月份新推加推盘中，不少住宅项目都推出中小户型和改善型房源，来吸引购房者。市区南汇南浦单元的鱼鳞锦苑，推出75㎡户型；滨江源盛嘉园一组团，推出一批住宅房源96㎡。还有备受关注的温州滨江“吸金”项目——天云园，五期也推出165㎡的改善型房源；乐清玉榕湾、龙港湖雅筑(六期)、泰顺北辰铭筑(七期)、平阳金雅苑（七期）等项目，同时推出88-98㎡房源，博取购房者的注意。

　　年底扎堆开盘，可否入手？谁说了算？

　　对此，温州新优家房产负责人周蓉认为，疫情管控刚放开，开发商趁势一鼓作气扎堆开盘，集中销售营造气氛，对市场回暖有促进作用。

　　温州万豪房产、行动者房产等机构负责人指出，价格才是王道。近期政策利好频出，开盘项目增多，大户型、复式结构房源，将面临压力，这使得开发商在后期产品上做出调整。若开发商加大促销，采用以价换量策略，可能会发挥作用。通过近期高增长的二手交易量来看，目前市场需求还是有的，关键是定价。项目品质经得起考验，就会有人买单。

　　点评

　　年底扎堆开盘，可否入手？价格说了算

　　●温州大学房地产研究所所长 潘安平

　　转眼间，2022年年末将至，温州楼市在这个跌宕起伏的一年中，经历了太多太多。许多楼盘都有新动作，领预售、加推、开盘的项目不在少数。这也关系着温州楼市将以一种什么样的姿态迈入2023年，因此，备受各方关注。

　　针对年末开发商扎堆开盘这一现象，我觉得主要基于以下几方面原因：

　　首先，开发商年底需要资金回笼。与其他行业一样，年关对开发商来说，也是一道坎，到期的贷款、工程款、工资等，都是压力。每年年底，也是各个楼盘回款的高峰期，开发商面临着销售额的压力和资金链的紧张，通过开盘加大放量，加快资金的回笼，是常用且比较有效的方法。

　　其次，年终考核将至，开发商有业绩冲刺的需要。12月，各行各业都憋着在这最后的月份里，将全年业绩来个大冲刺，楼市自然也不例外。众所周知，2022年的传统销售窗口期，可以用一个字来形容：“冷！”导致大部分房企的业绩缺口仍然很大，我估计，许多业内人士的年底分红奖金能否兑现，就看这一波业绩冲刺了。

　　第三，利用政策回暖期，开发商促销变现，降低自身风险。2023年农历新年即将到来，那些本月来不及开盘的开发商，为了避免开盘，就面临新春淡季的风险，预计会放弃明年一二月份入市计划，而转至3月份以后开盘。这样，对于12月之前几个月，已经做了大量推广的楼盘来说，时间延迟太久，夜长梦多，是不合算的，于是将本就符合开盘条件的项目，年底前面市。尽快将手上的楼盘变现，回笼资金才是“硬道理”，才能谈得上明年的发展。

　　面对温州年底楼盘扎堆上市，对购房者而言，不失为购房的好时机。年底集中开盘，众多开发商，或将更愿意选择“走量”方式推新，新房的市场房源增多，可挑选房源的范围会增大，同时可议价的空间也变大，购房者也可以挑选出更合适的房源。