房企纷纷进军养老地产，除了卖房还有9种盈利模式

我国养老地产尚处于起步阶段，市场不够规范，政策支持没有到位，商业模式不够成熟，但中国已经大步跨进老龄化社会，一旦条件具备，养老地产将成为今后房地产行业的主力板块。

一.我国养老地产开发模式的4大特点

1/养老地产开发中的房产以租售为主

养老地产开发以建筑物为基础，不论是社区养老地产模式，还是养老旅游地产开发模式，基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式，或者出租或者出售，开发模式不同，租售的比例不同，投资主体不同，经营模式不同。

我国地产开发企业如万科、保利、远洋等涉足的养老地产项目，仍然是以销售房产为企业的主要经营方式和盈利重心。经过保监会正式批准进入养老地产的保险机构如中国人寿、泰康人寿、中国平安等，虽然其养老地产项目是以保险产品挂钩养老社区这种形式推出，全部盈利不靠房产租售二是靠后期运营，但目前还没有形成发展规模，尚未进入真正的良性运营阶段。

2/养老地产开发高端化

纵观我国当前的养老地产项目，多为盈利性，基本属于商业范围，提供的养老服务也是走的高端化路线，更多的是为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。

不同的养老地产项目可能收费方式不同、运营模式不同，但所针对的消费群体基本上是经济实力雄厚的高知老人，比如国企退休干部、大学教授、老师、高层管理人员。提供高端化的养老服务是养老地产中的亮点，但由于前期的投入大，运营中的收益不确定性大，不少项目成本回收的压力大。

3/养老地产开发主体多样化

我国老龄化的趋势不可逆转，养老地产的潜力毋庸置疑，政府和民间对养老地产的融资渠道都做了很多尝试，逐步呈现多样化趋势。房地产市场的黄金时代逐渐过去，随着“银发潮”的到来，养老地产已成为最诱人的一块蛋糕，房地产行业中的万科、保利、远洋相继进入养老地产。

2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，要放宽养老服务业的限制，鼓励和支持保险资金进入养老服务领域，这为保险资金大规模进入养老地产铺平道路，保险行业中的泰康、中国人寿、新华保险也纷纷酝酿着养老地产项目。《意见》中还明确提到，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励民间资本和社会其他资源用于养老服务，越来越多的企业进入到养老地产行业里来。

另外，境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。据不完全统计，已经有10余家保险公司、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超过3000亿元。

4/养老地产开发集约化

集约化讲究生产要素相对集中的规模化经营，以提高效益为最终目标。我国养老地产开发集约化体现在几个方面。

第一，我国当前养老主要以居家养老模式为主，但随着老龄化步伐的加快，对养老地产的需求将会增加，一旦养老需求得到释放，市场必然出现供不应求现象，需要大规模的养老地产项目，传统的分散式的居家养老必然导致较高的社会成本，高水准的养老服务将受到追捧，我国养老地产必然走降低社会成本、减少资源浪费的集约化道路。

第二，养老地产开发走复合地产的形式，将养老地产业和其他相关产业进行整合。比如“地产+养老”的社区养老地产模式，以北京太阳城为代表；“养老地产+医疗”的医养结合开发模式，以恭和苑健康亲情社区为代表；“养老地产+旅游”的养老旅游地产开发模式，复合地产形式将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来，贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营和服务的各个环节中。

二.养老地产的10种开发模式

1/专门建设养老社区

养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。建设规模较大，所需前期投入大；配套设施建设比例高，自持风险大。

2/新建居住区中开发养老组团

指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。

3/普通社区配建各类老年居住产品

普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。

普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。

4/成熟社区周边插建老年设施

在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。

5/与旅游产业结合

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。

通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题。

6/与医疗产业结合

养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况。

7/与商业设施结合

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。

8/建立连锁型品牌养老机构

指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高。

9/中外合资开发建设养老机构

通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

10/国内地产投资国外养老市场

国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。