专家解读二手抵押房无需还贷垫资过户 需注意防范风险

　　作为一名想把抵押房子“脱手”的业主，得益于“带押过户”政策，无需垫资、还贷、解押，徐先生近日就顺利实现了房子过户。

　　近期“带押过户”模式在温州兴起，我市瓯海、苍南等地在政策落地试水中，均成功办结了当地首笔二手房“带押过户”业务，但大多数人对这项有关二手房交易的新政不甚了解。什么是“带押过户”？如何操作？风险几何？带着一系列疑问，记者找到相关部门和单位寻求解答。

　　　什么是“带押过户”？

　　“带押过户”顾名思义就是抵押状态下A名下的不动产转移到B名下的行为。具体来说，是指已设立抵押权的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

　　传统的二手房交易过程中，如果不动产还有未还清的银行按揭贷款，普遍采用“先赎楼再过户”模式，在实际操作中，“赎楼”的方式往往是买方提前支付购房款垫付或是卖方自行筹措“过桥资金”。流程复杂，环节多，交易周期短则耗时大半个月,长则一至两个月不等。而“带押过户”政策的落地，降低了二手房入市的“门槛”和流通成本，其核心就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，使得卖方不必再筹措过桥资金，以此降低交易成本。

　　“带押过户”新政正合了卖方徐先生和买方黄女士的心意。他们简单算了一笔账，此次过户可免去134万元过桥资金，利息费用以社会上常见的“过桥”费率“千分之一点五”估算，按日计息，每天所产生的“过桥”费用约为2010元，时间越长，费用越高。交易周期按一个月算，就节省了6万余元。

　　“带押过户”如何操作？

　　“带押过户”从具体操作流程看，买方、卖方和银行需要签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

　　在《民法典》实施后，市不动产登记服务中心已经就抵押状态下不动产转移出台相关登记操作意见，推出了抵押状态下直接办理转移登记，或+抵押权变更登记。2022年9月，省自然资源厅又推行了“二手房交易实施预告登记”的做法，市不动产登记服务中心协同银行机构创新推出有抵押的二手房交易实施“双预告”登记的新模式。

　　登记的办理模式不同，“带押过户”流程可能有所不同，其中的“双预告”登记，即对于存在抵押的房产要上市交易的，在不还贷的情况下，先行办理转移预告登记和抵押预告登记，银行据此放款还清原来的按揭贷款后再办理不动产转移预转现和抵押预转现登记。这相当于为“带押过户”添上一道保险。

　　据悉，除了“双预告”登记，在我市“带押过户”业务的具体实践中普遍应用的还有“组合”登记模式，即将原先需要串联办理的登记业务组合成一项包括抵押变更和不动产转移登记的并联业务，抵押权从先注销再重新设立变为直接变更抵押人和其他抵押信息。

　　　“带押过户”中各方风险几何？

　　抵押物交易虽然合法了，但仍需注意其中的风险。就此，浙江大界律师事务所副主任项建挺和浙江大界律师事务所律师朱自涵进行分析。

　　于买方而言，因为“带押过户”的购房人对房产享有的所有权并不能够对抗抵押权人对房屋的优先受偿权，即当抵押权人在债务人（卖方）无法清偿到期债务时，可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。所以买方在交易中，需要审查出卖方有无就该笔房屋按揭贷款存在欠付款项的情形，房屋是否有被司法查封的情况。同时，买方还需注意审查原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，需要对上述条款与银行方进行补充约定。

　　卖方的风险在于，买受人事后如果不具有偿还能力，银行在实现抵押权诉讼过程中，可能需要作为第三人参与诉讼，虽不承担还款责任，但需花时间和精力参与法院诉讼。此外，交易中需审查相关合同条款内容，注意仔细甄别对卖方额外增加负担的条款。

　　对抵押权人来说，新的买受人是否具有偿还贷款的能力是不稳定因素。如新的买受人不具有偿还贷款能力，则需要通过司法途径拍卖解决，增加收回贷款本息的时间和难度。另外，购房者有权在不同银行间作出最优选择，享受最低的贷款利率，从而导致银行客户流失。