深度关注：2020年靖江房价会下跌？

近日，社科院发布了2020年房价方面的分析报告。《报告》预测：2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。分城市看，预计一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大；三四线城市总体下跌。

对于靖江购房者而言，报告的内容里有两点值得我们关注：一、房价有望实现“软着陆”；二、三四线城市房价将总体下跌。

社科院每年都会发布房价报告，购房者们也比较关注这样的报告。但如果我们回顾这么些年来的报告内容，对应到靖江房价的实际走势上来，吻合度并不高。

也就是说，社会院对房价的预测与靖江房价的实际走势是有偏离的，产生的原因有三点：一、中国的房价本身就很难预测；二、靖江是小城市，经常偏离大趋势；三、鼓吹房价上涨，不符合促进房价稳定的预期。

那么，2020年的靖江房价会不会跌呢？

首先，决定房价最终走势的是供应量与需求量这两个方面。简单的逻辑：供应量大于需求量，房价必然会跌；反之，供应量小于需求量的时候，房价还是有上涨的空间。

2020年，靖江楼市的供应量情况会如何？这一点我们可以根据当前土地市场的情况，做一些判断：

当前的2019年的第四季度，靖江土地市场并不平静。在前期已经推出5宗地块的基础上，12月将再拍3宗宅地，一宗位于滨江新城区域，两宗在江阴园区（扬子英伦周边）。这几宗地块，将会成为2020年上半年甚至是全年的主力销售楼盘项目。

因此，即将产生的靖江新楼盘项目包括：滨江新城核心区域将会有一个项目入市（地块将于12月开拍，关注的开发商较多）；龙馨园将会有新品入市（已经拍出）；万都南侧的项目（已经拍出）；江阴园区（扬子英伦）附近的项目（地块将于12月开拍，土地成本较低）等等。

这几个项目区域分布较广泛，土地成本不同，最终新房销售价格也不同，可满足不同的购房人群。

加上部分目前在售楼盘的尾盘会留到2020年，就供应量而言，明年靖江可售房源量还是挺充裕的，购房者们的选择空间也较大。

同时，我们要注意到：未来靖江将加大城市东扩的推进力度，目前已经在东环花苑北侧布局了一个商业地块。虽然我们认为靖江商业项目已经趋于饱和，但商业项目却一定能推动周边住宅市场的开发与发展，因此，预计这宗商业地块周边将会推出更多的宅地地块。

对于接下来靖江新房的供应情况，结论是：做为购房者，我们不必担心未来靖江没有房子可买，而会在“选择在哪购房的问题”上费些脑筋。

购房需求量方面，存在两个问题：

一、2016-2019年，这几年的靖江新房市场很活跃，4年来产生了近3万套的新房成交量。这对于一个人口仅60多万的城市而言，明显是存在“透支”的问题。因此，购房需求量被过度消耗的问题将会逐步体现出来。2020年，部分靖江开发商会发现客户开发难度加大，楼盘销售难度也更大。

二、楼市政策面与货币环境影响将实际购房需求量。由于当前不少靖江人买房的动机是改善与投资，这些人群“占比”较大，他们对楼市的政策面与货币环境较敏感。

如果楼市政策面放松，以及货币贬值的幅度放大，往往会刺激出更多的购房者。如果楼市表现冷清，或者货币政策平稳，大家买房的心态会平缓很多，观望的人群上升，导致购房需求量下降。如果缺少改善型或者投资型购房者的支持，将会严重抑制靖江房地产行业的发展空间。

那么，我们讨论一下2020年的靖江楼市政策面。近期，楼市政策面有2点值得关注：

一、降息。本月（11月份），5年期的LPR下调了5个基点，相当于基准利率下行。这是货币宽松的表现，不仅会带来货币贬值的预期，也可能推动房贷利率的下调。降息对靖江楼市而言，是有益的，能刺激出更多的购房者。

二、认房又认贷。近期，不少城市出台了认房又认贷的政策。就是名下有房，不管有没有贷款或者还清，都不能再按首套房来购房。带来的影响是，名下有房的购房者会有贷款障碍。好处是避免了过度的房产投机与投机，有利于楼市的健康发展。但对靖江楼市的坏处是，有些购房者会被阻挡在门槛之外，影响到楼盘的销售与楼市的成交量。

靖江楼市的政策面将会根据楼市的基本表现来做调整：楼市趋热，就会收紧政策面；楼市表现较冷，或者会放松一些政策。类似于房贷方面的政策，仍存在调节的空间。

2020年的货币环境也是影响到靖江房价的一个重要因素，我们的判断是：2020年仍有降息与降准的动作，这将避免楼市过度降温，促进靖江房价稳定。同时，由于楼市发展需要相对宽松的政策面环境，因此 ，靖江楼市其它方面的政策（如房贷政策）继续大幅收紧的情况不会出现。

结论：2020年靖江房价表现将会比2019年平稳得多，仍会保持上涨的趋势，但上涨幅度会下降，房价整体下跌的情况并不会出现。

另一方面，靖江房价的区域分化会更明显：滨江新城的房价仍会因为相关配套项目进一步与完善，继续成为靖江购房者最重要的购房选择区域，区域房价会表现得更“坚挺”，存在小幅上涨的空间。

其它区域的房价会表现得平稳得多，比如：江阴园区、城南园区、城北园区内的楼盘。这些区域的楼盘价格涨跌波动幅度不大。

至于老城区，因为没有新楼盘项目，就不存在新房的价格波动。

二手房方面，区域分化会更明显：滨江新城区域内的二手房价格会坚挺；由于教育资源受购房者关注度高，好的学区房（如外国语学区）的价格仍有上升的空间；部分区域的二手房价格存在下跌的可能，如老城区，由于会出现抛售量上升的情况，成交困难，价格泡沫会收缩，房主下调报价的情况会增加。